中国房地产增长的拐点将在2025年左右出现，进入存量主导的时代

这一周，是决定全球命运的关键性一周。

美国总统大选进入密集投票期，美国人民将选出谁来坐上总统宝座，答案揭晓期越来越逼近。不管特朗普和拜登谁胜出，都会深刻影响未来五年的全球地缘政治格局。

 中国在忙着召开十九届五中全会，讨论审定十四五规划纲要。这份战略计划不止要管五年，还要前瞻2035年远景目标。

未来的五年，是两个大国的路线对决，也是重塑世界格局的五年。

在外部环境更加复杂，不确定性和挑战更多的情况下，中国一定会加速深化改革开放。

展望未来，我们很可能会迎来如下的巨变——

供给侧改革是十三五规划纲要的重点。自2015年起，从中央到地方把供给侧结构性改革作为主线，贯穿于整个宏观经济调控的全过程。

随后开启的去杠杆去产能去库存运动，深刻影响了经济的宏观大势。从棚改、环保政策、猪肉价格大涨，都可以看到供给侧改革的影子。

年中政治局会议正式确认“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，随后可以发现，无论是宏观调控还是区域发展，都开始密集围绕这一概念做文章。

十四五期间，“双循环”很可能会成为中国最重要的宏大叙事逻辑。我们所有的投资布局，都必须暗合这个战略方向的演进。

今天中国的劳动年龄人口相比十年前少了2947万人，老龄化人口则相比二十年前翻了差不多一倍，未来15年还要再增加一亿个老人。工作赚钱的人越来越少。

与此同时，我们0到14岁的婴童数量，在三十年时间里减少了四分之一。婴童消费和教育消费均在萎缩。

人口结构的巨大变化，导致了全社会消费水平的下滑，内需增长放缓。因此全面放开三胎成为了刻不容缓的事情。

短期来看它是拉动内需、构建内循环经济的手段，长期来看则关系着民族百年大业。

自2013年设立上海自贸区之后，自贸区名单几次扩容，如今全国已经有21个省市区设立自贸区。

自贸区的历史使命是作为改革承压的试验田，推动中国的贸易、投资更加自由便利化。如今国内外发生深刻复杂的变化，中国有非常大的迫切性，把自贸区经验复制到全国各地。

因此，未来5年自贸区将持续保持雁行模式，继续从沿海飞往内陆地区，覆盖全国范围。

中国经济运行将更加符合国际通行规则。

与此同时，自贸区也将从特惠制迈向普惠制，重现当年“特区不特”的历史性一幕。

中国社会科学院专家倪鹏飞发现，穿过长江流域的北纬31°，是一条非常重要的经济分界线。

在这条“长江防线”以北，2017-18年大部分地级市排名下降，平均下降6.5位；而以南的地级以上市排名上升，平均上升5.2位。

南方的竞争力提升速度普遍超过了北边的城市。未来南北差距将持续扩大，成为比中西差距更为尖锐的区域难点。

人口和资本加速往南方迁移，北方黯然失色必不可挡。房价跌穿十万元的地级市名单，将进一步增长，并从东北蔓延到新疆、甘肃、陕西、内蒙等。

凭借着强省会战略，近年来南京强势崛起。不同于杭州的去工业化，南京持续坐实制造业基础，在集成电路、生物医药、人工智能方面可圈可点。

未来南京将通过轨道交通，进一步编织全国第一个跨省都市圈，在更大的范围内优化资源配置。

天津仍在为当年的投资驱动模式埋单，增速放缓，而江苏举全省之力支持南京发展，南京大概率会干掉天津，成为中国第十大城市。

自此，中国前十大城市当中，北方将只剩下北京一根独苗，这是真正的百年未有之大变局。

它宣告了自明清开始，经济重心南移的历史性终章。

同时，合肥将凭借着最牛风投机构的模式，历史性地首次挤入全国前二十名。

从1994年分税制改革之后，地方政府的财政收入占全国财政收入的比例从75%骤降到2019年的53%。

但是，地方财政支出占全国的比例却从70%蹿升到85%，这一比例已经保持了9年。

十九大对央地关系提出的要求是：权责清晰是前提，财力协调是保障，区域均衡是方向。

确保地方政府的财权事权相匹配，成为未来几年的大方向。

因此，中央会进一步下放财权，赋予地方消费税、房产税等更多独立税源，甚至可能修改法律，适当赋予地方税收立法权，补上部分事权的财力缺口。

中国的钱袋子分配格局，会迎来历史性的巨变，地方所掌控的比例一定会逐步上升。如此，才能减少地方借债冲动，防止灰犀牛爆发。

自2013年开始，中欧BIT谈判已历时7年，共举行了31轮谈判，因为涉及投资者-国家争端解决（ISDS）机制、国企中立原则、对等的市场开放权限几个难点，迟迟未能落地。

如今为了应对中美新冷战，中国有非常大的迫切性推动中欧投资协定落地，加强与欧盟的利益捆绑。

这可是世界第二大经济体啊，GDP逼近20万亿美元。与欧盟经济的交融，将帮助中国一举打入二十多个欧洲国家的市场，并刺激欧洲资本对华的绿地投资。

过去中国与其他国家地区所签订的经济协议，主要是贸易领域，投资领域较为空白。

中欧投资协定作为高水平的投资协议，必然会倒逼中国改革掉落伍的管制措施。如此，也相当于为加入CPTPP进一步扫除了机制障碍。

中央从来没有像今天这样重视资本市场。高层认为金融是国家重要的核心竞争力，在大国崛起的复兴道路上，一个能反应基本面的长牛必然不能缺席。

2007年中国股市曾经站在6124点。2015年的峰值是5178。经过长期的修复回调，是时候该献礼了吧？

那么，五年内到底应该涨到多少才算合适呢。没有精确的定量分析，这个问题确实很难回答。不过从感性的角度出发我很想问一句，涨到6000点能算过分吗？

中国土体市场存在二元结构。农村用地长期无法自由上市买卖，极大限制了价值套现。而地方政府通过征地，却夺走了大部分土地增值收益。

过去几年已经在试点农村集体经营性建设用地出让，但是步伐迈得还不够快，限制因素比较多。未来要构建内循环为主的格局，势必要求地方政府更大程度的让利。

数据显示，目前中国的农村存量集体建设用地约19万平方公里，相当于城镇建设用地两倍以上，其中70%以上是宅基地，相当一部分闲置或低效使用。

未来只有农村用地与国有储备土地模糊了界限，真正同权同价，同等入市招拍挂，才能盘活这天量的闲置资源，让几亿农村人口有更多的财产性收入，帮助中国构建内循环为主的新格局。

按照现行法律，不满十四周岁的人，实施任何危害社会的行为，都不用负刑事责任。这是1979年定下来的。

但其实今天互联网无孔不入，青少年接受信息的密度和多元化，远超他们的父辈。一些心智成熟的少年，故意利用法律漏洞犯下了骇人听闻的犯罪行为。

青少年犯罪低龄化已成为一个不容回避的社会现象，对于降低刑事责任年龄的呼声越来越大，法律跟上时代步伐，大概率是会发生的。

当前住房供不应求，社会看涨房价的预期不倒。但中国社科院预估，调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，因为决定房地产发展潜力的因素发生节点性改变：

一是城镇化放缓。2025年常住人口城市化率68.6%，农村大部分最后一代青年人口完成进城和购房的目标。之后农村人口向城市转移将逐步放缓。

二是人均住房缺口变小。按照目前每年人均增加1平方米的速度，2025年可实现“一人一间”和人均住房面积45平方米的目标。

三是旧城改造在2025年基本结束。

另外，住宅潜在供给也将在2025年之前出现负增长。

因此，中国房地产增长的拐点将在2025年左右出现，进入存量主导的时代。

换句话说，到那个时候可能炒房就炒不动了，调控的必要性降低。按照中科院的报告所说，楼市调控机遇窗口将在2025年前后放开。

自中国摆脱计划经济，步入世俗商业社会后，中国搭上全球化列车，一跃成为世界工厂。

首富的门牌，兜兜转转几十年，相继在农业、零售、汽车、房地产、IT行业中流转，诞生了一批批带有时代烙印的商业大佬。

而过去十多年里，房地产、互联网是诞生亿万富豪最多的两个领域。王健林、许家印、杨惠妍家族等人，你方唱罢我登场。

如今国内外的形势越发复杂，防范明斯基时刻成为最大的系统性任务。楼市绝不能再堆生出泡沫来。

所以，房地产曾经的支柱产业地位，五年内一定会被扔进历史的垃圾堆里。许家印就别想再当商界首富了。

（作者：黄汉城 来源：旺角黄汉城 ）